[talestalker]

Už to tu kdysi padlo, tak jen krátké shrnutí: zdrojem tepla v BČ není překvapivě horkovod, ač je v dostatečné kapacitě nedaleko nás veden, ale centrální plynová kotelna v Ačku. Ta, kromě toho, že bude docela silným zdrojem znečištění ovzduší v místě, nebude v našem majetku. Ve smlouvách o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotky máme uvedeno:

čl. IV.
...
3. ... Účastníci potvrzují, že sjednaná cena nezahrnuje cenu technologií spojených s výrobou a distribucí tepelné energie.

Kdykoliv jsme se na to Finepu ptali (před podpisem rezervační smlouvy i v průběhu projednávání klientských změn), nebyl nám nikdo schopen odpovědět, co tento článek znamená.

Tento týden se nám náhodou podařilo zjistit (nikoli od Finepu), jak to u nás s vytápěním bude. Kotelnu včetně rozvodů a předávacích stanic v jednotlivých domech kompletně financuje Dalkia a bude ji rovněž provozovat. Cena tepla, které nám bude dodávat, bude přirozeně zahrnovat jak splacení jejich investice, tak i zřejmě nemalý zisk. Ve středu jsem volal na obchodní oddělení Dalkie a snažil se zjistit, jaké ceny tepla můžeme očekávat. Paní mi slíbila odpověď emailem, ale pak už se neozvala.

Nemáme tedy oficiálně potvrzené ceny tepla Dalkie, nicméně si dovolím k této problematice něco uvést:

Průměrná cena tepla Pražské teplárenské pro rok 2010 je dle jejich informací ( http://www.ptas.cz/ceny2/cenik ) 432 Kč/GJ bez DPH, tj. cca 518,- Kč/GJ včetně DPH.Cena tepla za rok 2009 v projektu Finepu Na Císařce, kde je rovněž zdrojem tepla plynová kotelna provozovaná Dalkií, byla cca 650,- Kč/GJ včetně DPH.
Rozdíl ceny tepla Pražské teplárenské (horkovod) a Finepu (plynové kotelny v majetku a provozu Dalkie) je tedy zhruba 130,- Kč/GJ včetně DPH.
--------------------

Kolik tento rozdíl činí pro konkrétní byt si lze z hodnoty Kč/GJ těžko představit, takže si dovolím trochu zaspekulovat a dovodit spotřebu energie z bytového souboru, kde nyní bydlíme (Centralgroup, 2006. Zatepleno zhruba stejně jako Britská čtvrť - tedy mizerně):
Plocha bytů v našem domě je cca 7993 m2
Spotřeba tepla v roce 2009 byla 1625 GJ
Spotřeba tepla na 1 m2 bytu tedy činila: 1625 / 7993 = 0,2 GJ/m2

Náklady na vytápění pro rok 2009 tedy hrubým odhadem činí:
U Pražské teplárenské 0,2 * 518 = cca 104 Kč/m2 bytu.
U Finepu (Dalkie) 0,2 * 650 = 130 Kč/m2 bytu.
Vytápění od Finepu by bylo tedy za rok 2009 dražší o cca 26 Kč/m2 bytu/rok včetně DPH.
V roce 2008/2009 byla extrémně mírná zima, tím pádem i náklady na vytápění byly poměrně nízké.

--------------------

Na zdroj tepla bude ovšem napojen i ohřev teplé vody v domech. Stejně jako výše uvádím odhad příslušných nákladů dle našeho současného bytu:

V našem domě je celkem 128 bytů, což při cca 3 lidech na byt dělá 384 obyvatel
Na ohřev teplé vody (bez vodného a stočného, jež se platí PVK) jsme vydali 1186 GJ
Spotřeba tepla na ohřev teplé vody tedy byla 1186/384 = 3,1 GJ/osobu
Náklady na ohřev teplé vody za rok 2009 tedy hrubým odhadem činí:

U Pražské teplárenské 3,1 * 518 = cca 1605 Kč/osobu.
U Finepu (Dalkie) 3,1 * 650 = 2015 Kč/osobu.
Ohřev teplé vody od Finepu by bylo tedy za rok 2009 dražší o cca 410 Kč/osobu/rok včetně DPH.

Cena tepla na ohřev 1 GJ teplé vody je ve skutečnosti o něco nižší než za vytápění, výše uvedený rozdíl bude tedy patrně menší.

--------------------

Ceny energií, zejména plynu z Ruska nepochybně porostou.

Kdyby se Finep choval solidně, tak by nám prodal domy s kompletně zafinancovaným zdrojem tepla, jímž by byl buď horkovod, jehož výměníková stanice by přešla bezúplatně do majetku Pražské teplárenské nebo lokální plynová kotelna, kterou by nám nechal a uzavřel by za nás rozumně dlouhou smlouvu o jejím provozování (klidně i s Dalkií), již bychom mohli v budoucnu podle ceny účtované provozovatelem volně vypovídat. Protože se Finep ale snaží vydělat, jak může, tak do zdroje tepla zřejmě neinvestoval ani korunu a místo toho své klienty nejspíš zavázal do smrti splácet nehezké peníze za dodávky tepla od Dalkie.
Obávám se, že jen nás díky tomuto fíglu Finepu bude stát provoz bytu tak 4000 Kč ročně navíc

[Nikka]

Uf, nemám slov

Každopádně tobě, talestalker, velký díky, za tvůj čas strávený zjišťováním a psaním takového příspěvku

A ještě mám dotaz, v bytech,pokud se nepletu, nejsou měřáky, takže se bude spotřeba rozpočítávat na nahlášené osoby ve všech bytech??? Takže stačí, že se někdo nepřihlásí a hned budeme cálovat víc a navíc budeme prostě platit za někoho, kdo topí o 106 i přesto, že my třeba budeme šetřit?

[talestalker]

Odkud máš informaci, že v bytech není měření tepla? My se na to nikdy přímo neptali, ale myslíme si, že v bytech jsou centrální měřiče spotřeby tepla u bytových uzávěrů topení. Ty jsou u nás umístěny v místnosti WC pod umývátkem vedle uzávěrů vody a vodoměrů. Btw. z tohoto důvodu máme v tomto místě (a podle fotek myslím, že vy také také) instalační přizdívku, která zužuje šířku místnosti WC. Pokud by Finep nedejbože před uzávěry topení měření nedal, pak by musel nasázet na každé topidlo samostatné poměrové měřiče tepla (plastová krabička cca 4 x 3 x 9 cm), z nichž se dá zhruba propočítat spotřeba tepla v bytě.

Rozhodně nehodláme nikomu nikdy hlásit, kolik lidí máme v domácnosti

[Ogg]

Díky za zajímavou predikci.

Sám jsem se o to dost zajímal při koupi. S problematikou "teplo" je spjata i další zajímavá problematika např celkové aranžmá smluvních vztahů. Soudě podle podobného aranžmá na jiném projektu Finepu se dá očekávat, že na začátku bude nájemní smlouva mezi NJB a Dalkii, ta bude nejspíš obsahovat zejména:
- právo Dlakie instalovat své zařízení v objektu A
- povinnost Dalkie platit za pronájem prostor v budově A (asi symbolický) ale navíc ještě nejméně vodné a stočné
- povinnost Dalkie vztahující se k odborné způsobilosti, odpovědnosti za škody,
- právo Dalkie na věcná břemena na meziobjektové rozvody a související přístup na pozemky
- předání technologie po 15-ti letech a to jak vlastníc technologie vytápění tak i meziobjektové rozvody (s převzetím musí souhlasit 100% vlastníků během 30 dní, jinak dalších 15 let), podíl vlastnictví je stanoven ne dle m2 ale pouze na počet bytů
- smlouva bude asi na 20 let (životnost technologie) s možností předčasného ukončení jenom dohodoue a nebo 3M výpovědní lhůtou případě neplnění smluvníchnpodmínke protistranou
- v případě předčasného ukončení se bude muset Dalkii zaplatit odstupné, které se bude asi odvíjet od zůstatkové hodnoty investice (otázkou je do jaké míry si do toho Dalkia započítá ušlé IRR ...)

Toto vše ještě bude dále umocněno faktem, že na začátku půjde o smluvní vztah Dalkia x NJB. Nicméně NJB bude nejspíš cedovat tento kontrakt na SVJ A, B a C. Jak přesně - těžko říci (vzpomeňme, že objekt kotelny je v budově A, tedy v majetku SVJ A a dále jsou zde rozvody k budovám B a C). Předpokládám, že po ukončení smlouvy s Dalkií, případně při jejím předčasném ukončení, bude majetek kotelny rozdělen mezi SVJ A, B a C, a meziobjektové rozvody mezi SVJ B a C (podle toho kam vedou). Nevím, zdali SVJ B a C nebudou muset uzavřít smlouvu s SVJ A o pronájmu poměrné (ve stjeném poměru jako je vlastnictví zařízení kotelny) části prostor v obektu SVJ A. Zároveň předpokládám, že se asi budou muset zřídit věcná břemena SVJ B a C k meziobjektovým rozvodům a zároveň ke kotelně v A-čku. ... V případě, že zde bude jenom jedno SVJ, tak se to asi trochu zjednodužší.

No, bude to asi vesela taškařice. Smutné je, že zatím není smlouva s Dalkií k dispozici. A i kdyby byla, tak stále zústává otázkou jak bude vypadat po cesi na SVJčka.

[Nikka]

Talestalekr, přítel už šel studovat smlouvu, má totiž dojem, že to tam četl, třeba kecám Já se v tom nevyznám a on o nic víc. Nechci šířit paniku a i proto jsem se spíše ptala.

[Ogg]

nikkavo: ať nikam nechodí, je to tam jak říká talestalker.

Mimochodem, nikdo z FINEPu mi dodnes nebyl schopen sdělit, kolik takové zařízení kotelny může stát. Je to v miliónech, desítkách miliónů ...? Kolik stojí ty rozvody?

[talestalker]

Ogg/ ty jsi právník nebo ekonom?

K tomu co jsi napsal, mám dvě poznámky:
1/ My, když jsme kupovali byt, tak jsme se zajímali o to, jak bude utvořeno SVJ, a bylo nám prodejcem řečeno, že se uvažuje buď o 3ech samostatných SVJ A, B, C nebo o jednom velkém SVJ A+B+C. Varianta jednoho velkého SVJ byla přitom prý tenkrát (06/2009) pravděpodobnější. Víte už někdo pro jaké řešení se v této věci Finep rozhodl?
2/ Pokud jde o možný odkup technologie zdroje tepla ze strany SVJ - má lepší polovička zjistila, že kotlena je vybavena velmi kvalitním zařízením, nečekáme tedy, že by Dalkia byla připravena se jí za 15-20 let jen tak vzdát. Pokud ale sází na nutnost 100% souhlasu všech členů SVJ během 30 dní, tak si může být poměrně jista, že k tomu nikdy nedojde

Cenu kotelny a rozvodů odhadujeme veeelmi zhruba na 10 milionů +/- 50%.

Náš známý z projektu Na Císařce si loni počítal návratnost investice do okamžitého odkupu zdroje tepla od Dalkie a zjistil, že by se jejich SVJ nevyplatil. Dalkia, jak je drahá, tak má přece jen nasmlouvány od RWE poměrně výhodné ceny zemního plynu, na které bychom my asi nikdy nedosáhli.

[Nikka]

Talestalker, tak to nemůže najít, ale podle toho co si psal ty, si myslí, že ho zmátl ten centrální měřič

[fanosik]

vite nekdo, kde v A bude ta kotelna, v kterych mistech? asi uz musi bezet, alespon pri temperovani mistnosti. chapu-li to dobre tak u nas nebudeme moci vymenit poskytovatele a musime platit dle jeho sazeb. muze jej nekdo regulovat?

[Ogg]

fanosik: nepujde to, leda že bychom to od Dalkie odkoupili. Ceny jsou tzv věcně usměrněné a regulují se dle vyhlášky ERU, tedy jestli nekecám. Nicméně tato "věcná usměrnitelnost" je dost gumová zejména co se týká investičních nákladů, somzřejmě cena plynu je čistě pass through...

talestalker: já jsem zase slyšel o třech SVJ, uvidíme. Kdyby cena byla cca 15 mil, pak při počtu 298 vlastníků to dělá nwjakých 50 tis na byt. Takže, přes palec, v případě předdčasného ukončení se snad nad 100 tis na byt nedostaneme, snad. Věřím, že ten argument s plynem bude fungovat i v našem případě.

[talestalker]

nikkavo: nás jsi zase zmátla ty. Úplně ve stejné situaci jsme totiž byli před 4mi lety. Kupovali jsme byt ve výstavbě od CG a zjistili si předem, že na domovních chodbách jsou rozvaděče topení s hlavními uzávěry. Čekali jsme tedy, že v nich logicky budou i měřiče tepla, ale ouha. CG se rozhodl ušetřit pár tisícovek a nasázel nám na tělesa poměrové měřiče

fanosik: neboj, podle fotek s komínem bude kotelna v 1.PP a 2.PP na hranici sekcí A2 a A3

[Nikka]

Se omlouvám

[talestalker]

nikkavo/ Nemáš vůbec zač se omlouvat! Ono se klidně může stát, že budete mít nakonec pravdu Vy. Co my víme, tak se Finep nijak smluvně nezavázal k umístění bytových měřičů tepla. Možná Ogg ví více než my.

[madite]

já myslele, že dle nějakého zákona jsou měřiče tepla v domácnosti povinnost, zkusim se na to někde kouknout

[madite]

tak jsem to snad našla
http://www.okcp.cz/files/238649401.pdf\">http://www.okcp.cz/files/238649401.pdf
akorát tomu porozumět dá fušku

[talestalker]

madite/ jeee super, tohle mi vrtá hlavou už 3 roky - kde je definovaný algoritmus výpočtu nákladů na vytápění a ohřev teplé vody. Jde mi o rozúčtování v případě pronájmu našeho starého bytu. Ta vyhláška to sice neřeší na 100%, ale myslím, že si s ní vystačím

[fanosik]

tak to jsem klidnější, nechtěl bych mít kotelnu pod bytem, ono v případě výbuch abych neletěl jako první

[jurasu]

Zdravím všechny budoucí sousedy (i když my budeme obývat C a vy jste většinou z A). Problematika topení je poměrně zásadní věc. Dotazoval jsem se na to své makléřky, ale kromě toho, že technologii kotelny skutečně dodává Dalkia a bude si prostory v A pronajímat jsem se moc nedozvěděl (ostatně, jak tady bylo zmiňováno, celý kontrakt a jeho detaily jsou v režii NJB). Bylo mi sice ústně přislíbeno, že bude možné do smlouvy nahlédnout, ale tím to taky skončilo.
Jinak, pokud by měl talestalker pravdu s bytovými měřáky tepla umístěnými u bytových uzávěrů topení, bylo by to ještě fajn (sám jsem se taky neptal a ni nezkoumal v C1 kde je jaký uzávěr). Když jsem se díval na diskusi z Nové Harfy, tak si tam v rámci SVJ rozhodovali o instalaci poměrových měřičů tepla (cena cca 500-1000Kč na jeden kus, včetně instalace. Na základě takového měření lze rozpočítat max. 60 % nákladů na teplo, zbytek se stejně rozpočítává nejčastěji podle plochy bytu). Toto bude tak jako tak nezbytné minimum pro měření a navíc, podle platné legislativy (ale nechtějte vědět, číslo vyhlášky) snad dokonce platí, že je povinností SVJ, družstva, majitele atd. obecně, zajistit měření spotřeby tepla v jednotlivých bytech (jinak se teplo rozpočítává podle podlahové plochy bytů, což není úplně fér), takže pokud není součástí domů už teď, bude žádoucí ho zavést co nejdříve (v této souvislosti potvrzuji, že aktuálně by se majetkové vztahy na Britské měly řešit v rámci 3 SVJ (A,B,C)).

Ještě se vrátím k tvrzení talestalkera ohledně mizerného zateplení Britské. Sám jsem se dožadoval nějakých informací k provedení tepelných izolací, klempířských prvků a vlastností použitých oken a skel (mám totiž v bytě dost oken a nad bytem velké terasy, tak jsem chtěl jenom vědět, co mě tak může čekat . Makléřka mě odkázala na manažera projektu pana Konečného. Jeho odpověď mě jednak pobavila a jednak nadzvedla ze židle:

Veškeré konstrukce jsou provedeny v souladu s platnými normami pro výstavbu bytových domů. Detaily stavby jsou výrobní bohatství firmy a vzhledem k tomu faktu ji neposkytujeme.
S pozdravem

Ing. Vladimír Konečný
Project manager

Jen by mě zajímalo, jak se FINEP postaví k tomu, až se založí SVJ. Jako laik se domnívám, že by každé SVJ mělo mít dokumentaci ke „svým“ domům k dispozici a stejně tak si myslím, že je svatým právem kupujícího vědět co kupuje a mít možnost si to ověřit v dokumentaci. Nejsem sice stavař, ale dobře vím, že existuje spousta věcí a postupů, které jsou v souladu s normami, ale v praxi jsou nakonec spíše k vzteku. Takže mě čeká ještě diskuse s panem Konečným. Ale jinak FINEP celkem v pohodě, snaží se.
Jestli talestalkere máš něco k této problematice, budu rád za každou informaci (nabyl jsme dojmu, že jsi snad ze stavařské branže a tvoje komentáře mi přijdou fundované).

[Ogg]

To talestalker: Ogg bohužel víc neví.

[jana]

Náročná a zajímavá četba. Nedalo mi to a udělala jsem si srovnání odhadovaných nákladů na vytápění a ohřev vody podle talestalkera (Dalkia) s náklady na totéž, které jsem měla donedávna ve starším zděném 1 + 1, 35 m2, Pražská plynárenská. Tedy - mé skutečné roční náklady tam byly skoro přesně o sto procent vyšší, než by byly při stejné výměře podle uvedeného odhadu. Tedy, je pravda, že pokud lze zateplení BC nazvat mizerným, pak v onom domě by se asi nazvalo neexistujícím.
Btw, to talestalker - v čem přesně je to zateplení mizerné?

[jana]

Jinak - jsem tedy totální laik, ale všimla jsem si, že obkládání izolačním materiálem probíhalo na BC úplně stejně jako v případě paneláku, kde bydlí moje maminka. Já vím, odborníci teď . Ale je fakt, že letošní ne až tak mírnou zimu vytápí celý 2 + 1 jedním puštěným radiátorem a o zimě se tam určitě nedá mluvit. Tak nevím, utěšovat se třeba můžeme...
Ještě jednou btw, jak říká můj manžel - co kdyby se bývalo počítalo se slunečními panely?

[Jistr]

K energetické náročnosti - nevím kde, ale někde jsem četl, že Finep staví podle průkazu energetické náročnosti budovy v třídě C, což je poměrně slušné. A jsou pasivní domy, B nizkoenergetické a C "normální" zateplené. Jinak stavební normy dnes už neumožňují stavět v horší třídě než C, nicméně většina starých domů je v těchto horších třídách.

[Nikka]

Jano, myslim že se tu řešilo zateplení kvůli opačnému problému a to, že tam v létě zhyneme vedrem a ne že budeme topit jak diví

[jana]

nikkavo to si myslím, že ne, pořád teď slyším, že globální oteplování je blbost, že se bude globálně ochlazovat.
Jistr C? To by snad nebylo tak zlé...

[Kryton]

Vlastník (společenství vlastníků) má nárok na kompletní stavební dokumentaci pro řádný výkon vlastnického práva. Jak co je provedeno, kudy co vede. Odkaz na know-how je výmluva. Tedy jestli příkladem know-how nejsou lustrové rozvody vtipně nedostupné pod sousedovou podlahou o patro výš. Předpokládám, že Finep jako investor dokumentaci dostal. Prozatím máme fotodokumentaci průběhu stavby. Skelet, vyzdívky, izolace, omítky. Něco se z toho dá vydolovat, když se na to podívá odborník, bude mu to jasné. Skelet je železobetonový, vyzdívky mezi nosnými částmi jsou provedeny dutými cihlami. Vnější izolace betonového skeletu deskami čedičové vlny, cihlové vyzdívky izolovány deskami polystyrenu. Vnitřní omítky standard. Vše standardní rozměr, standardní provedení. Na to fasádní stěrka a barva. V souhrnu stavební základ dílem lepší než panelák (cihlové vyzdívky), izolace na úrovni nynějšího dodatečného zateplení staré panelové výstavby, například jak psala Jana o rekonstrukci paneláku v Budějovicích. Podle mého okometru nemlich to samé, včetně oken. Žádné zázračné technologie, žádné tajemné know-how, odhaduju to na splnění třídy C pro vydání stavebního povolení. Pro béčko by vrstva izolace musela být silnější. Otázka je, zda by se v budoucnu vyplatilo dodatečné zateplení. Co nevím, jaké jsou izolace teras a jejich zatížitelnost. Co určitě existuje, je něco jako energetický certifikát stavby, každá nová stavba k bydlení ho musí mít. Investor se snaží nemít vysoké náklady, otázka je jaký efekt a jaké náklady navíc by přinesla dvojnásobná izolace. Předpokládám, že by musela mít jinou technologii opláštění a přichycení. Za cenu většího bytu by sice byl pozemek s prostornějším úsporným domem někde za Prahou. Jenže tady je „v ceně“ stanice metra u nosu, infrastruktura a vybavenost, relativně čisté prostředí a i přes další plánovanou výstavbu blízká „příroda“. Tam by to znamenalo dvě auta a odkázanost na jejich denní provoz kamkoli a pro cokoli bez ohledu na počasí a sjízdnost, denně se probíjet zácpami do centra a řešit parkování. Plus plánované mýtné. Nebo nechávat na odstavném parkovišti a vice versa. Čili každé řešení má nějaké transakční náklady a každá investice má nějakou návratnost.